A ABNT NBR 5674 trata da gestão da manutenção de edificações. Ela não diz qual tinta usar nem quando trocar a bomba: ela organiza como a manutenção deve ser planejada, executada, registrada e verificada, para que o prédio mantenha o desempenho ao longo da vida útil. Vale para edifícios de qualquer uso, públicos ou privados.
As três ideias centrais
- Programa de manutenção: um planejamento das atividades, com o que fazer, com que frequência, quem faz e com quais recursos. Ele parte do manual de uso, operação e manutenção do prédio (NBR 14037) e é revisado periodicamente.
- Documentação e registros: manual, projetos, laudos, contratos e, principalmente, o registro de cada serviço executado e de cada inspeção. Sem registro, não há como provar que a manutenção aconteceu.
- Responsabilidade definida: o proprietário ou o responsável legal responde pela gestão da manutenção e pode contratar empresa capacitada para executá-la.
Checklist rápido
- Existe um programa de manutenção escrito, com atividades, periodicidade e responsáveis por sistema (estrutura, fachada, instalações, impermeabilização, incêndio, elevadores, climatização)?
- O programa foi feito a partir do manual de uso, operação e manutenção do prédio?
- Há cadastro dos equipamentos e sistemas, com localização, fabricante, garantia e documentos?
- Cada serviço feito gera um registro com data, responsável, o que foi feito e evidências (fotos, laudos, notas)?
- As inspeções periódicas são documentadas, com o estado de conservação e as ações recomendadas?
- Os documentos com prazo (laudos, certificados, garantias, contratos) têm controle de vencimento?
- Há um jeito de comparar o planejado com o executado e de medir o atendimento dos chamados?
- Quando o responsável ou o prestador muda, a documentação passa adiante completa?
Onde um sistema ajuda
Um software de gestão de manutenção transforma o checklist em rotina: o programa vira um calendário de preventivas, cada equipamento ganha uma ficha com QR code, cada chamado vira uma ordem de serviço com histórico e os documentos avisam antes de vencer. No usBIM.maint, isso tudo fica ligado à planta (DWG ou PDF) ou ao modelo BIM do prédio, para a equipe encontrar o ativo no lugar onde ele está.
Normas que andam junto
- NBR 14037: conteúdo do manual de uso, operação e manutenção das edificações.
- NBR 16280: gestão de reformas em edificações.
- NBR 15575: desempenho das edificações habitacionais, incluindo vida útil e manutenibilidade.
- NBR 17170: garantias das edificações e prazos recomendados.
Resumo informativo feito pela Constru.io. Não substitui o texto oficial da norma, disponível na ABNT. Quer organizar o programa de manutenção de um prédio ou de uma carteira? Veja a página para facilities ou agende uma conversa.